Berlin / Dieter Keller Nach langem Kampf nimmt die Reform die letzten Hürden. Doch viele Fragen bleiben offen. Ob Eigentümer und Mieter mehr oder weniger zahlen müssen, lässt sich erst in ein paar Jahren sagen. Von Dieter Keller

Sang- und klanglos hat die Reform der Grundsteuer die vorletzte Hürde genommen: Ohne große Diskussionen winkte der Bundesrat am Freitag das Gesetz durch. Alle Beteiligten sind nach dem monatelangen Streit über das beste Modell ermattet. Jetzt fehlt nur noch die Unterschrift des Bundespräsidenten, dann kann die Reform zum Jahreswechsel in Kraft treten. Gerade noch rechtzeitig: Das Bundesverfassungsgericht hatte nur bis Ende dieses Jahres Zeit gegeben. Damit sichern sich Städte und Gemeinden auch künftig über 14 Mrd. € Einnahmen pro Jahr. Es bleiben viele Fragen.

Warum die Reform? Derzeit wird die Grundsteuer aufgrund völlig veralteter Grundstücks- und Gebäudewerte ermittelt. Dadurch kommen manche zu gut und andere zu schlecht weg, bemängelten die Karlsruher Richter.

Was ändert sich? Der Wert von bundesweit rund 35 Mio. Grundstücken und Gebäuden muss neu ermittelt werden. Im Prinzip bleibt es beim bisherigen dreistufigen Verfahren: Erst wird der Wert der Immobilie berechnet. Weil die Grundsteuer ein jährlicher Beitrag zu den Ausgaben der Gemeinde sein soll, wird er mit einem kleinen Promillesatz multipliziert. Das Ergebnis kann sie mit dem Hebesatz multiplizieren, den sie weitgehend selbständig festlegen darf.

Wie wird der Wert ermittelt? Um das bei Wohnungen und Häusern möglichst einfach zu machen, erfolgt es nach dem Bundesmodell recht pauschal, aber immer noch aufwändig: Die Nettokaltmiete wird aufgrund statistischer Daten ermittelt. Ähnlich sieht es beim Wert des Grundstücks aus. Zudem werden neben der Größe von Wohnung und Grundstück die Art der Immobilie und das Alter des Gebäude berücksichtigt. Voraussichtlich ist eine Steuererklärung nötig, bei der maximal 8 statt bisher mehr als 30 Faktoren angegeben werden müssen.

Gibt es auch andere Bewertungsmethoden? Ja. Bayern hat eine Öffnungsklausel durchgesetzt: Jedes Bundesland kann sein eigenes Bewertungsmethode beschließen. Der Freistaat will nur die Fläche des Grundstücks berücksichtigen, aber keine Werte. Auch andere Länder denken über Abweichungen nach. Ob und wie sie tatsächlich kommen, ist offen.

Steigt die Grundsteuerbelastung? Das Gesamtaufkommen soll unverändert bleiben, wenn sich die Kommunen an ihr Versprechen halten, die Reform nicht zu höheren Einnahmen zu missbrauchen. Steuern können sie dies über die Höhe des Hebesatzes, der heute schon zwischen 1 und 1000 Prozent schwankt. Aber es wird Gewinner und Verlierer geben. Nach einer Modellrechnung für Hamburg werden ältere Gebäude und Einfamilienhäuser teilweise deutlich stärker belastet. Bei Mehrfamilienhäusern fällt das Ergebnis recht unterschiedlich aus.

Ab wann zahle ich die neue Grundsteuer? Ab dem 1.1.2025, egal ob nach dem Bundes- oder einem Ländermodell. Vorher muss das Finanzamt einen Bescheid über den Wert der Immobilie verschicken und die Gemeinde über die Höhe der Steuer.

Müssen die Mieter die Grundsteuer auch künftig zahlen? Ja, sie ist weiter in der Regel Teil der Nebenkosten. Die SPD konnte sich nicht mit der Forderung durchsetzen, dies abzuschaffen.

Südwesten denkt noch nach

Ob Baden-Württemberg die Öffnungsklausel nutzt und ein eigenes Modell für die Grundsteuer entwickelt, ist offen. Die CDU drängt darauf, ohne zu sagen, wie es aussehen soll. CDU-Landeschef Thomas Strobl spricht nur von einem „einfachen, aufkommensneutralen, unbürokratischen und flächenabhängigen“ Modell. Aber das heißt gar nichts – mit ähnlichen Worten verteidigt auch Finanzminister Olaf Scholz (SPD) die Bundeslösung.

Seine Stuttgarter Kollegin Edith Sitzmann (Grüne) will „die verschiedenen Optionen prüfen, um die beste Lösung für das Land zu finden“. Auf jeden Fall bekommen die Finanzämter 150 zusätzliche Stellen, mittelfristig ist sogar von 500 die Rede. Klar ist nur: Selbst wenn das Land einen Alleingang wagt, muss es sich mit einem einstelligen Millionenbetrag an der Software für die Bundeslösung beteiligen. Ein Alleingang würde zusätzlich einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag kosten.

Zudem muss es schnell gehen. Denn bis Ende 2024 müssen auf jeden Fall allein im Südwesten rund 5,6 Mio. Grundstücke neu bewertet werden, und auf dieser Basis müssen die Kommunen noch vor dem 1.1.2025 jedem Eigentümer einen neuen Bescheid schicken. Im Bundesfinanzministerium gibt es Zweifel, ob sich überhaupt ein Land an dieses aufwändige Experiment wagt. dik