Die Dämmung von Häusern ist für viele Eigenheimbesitzer ein Ansatzpunkt, um die energetische Sanierung voranzutreiben und den Energieverbrauch der eigenen vier Wände zu senken. Neben der Dämmung von Kellerdecken und Dachböden steht häufig auch die Fassade der Gebäude auf dem Plan. Doch was ist zu tun, wenn eine Hauswand direkt auf der Grenze steht und das Dämmmaterial auf das Grundstück des Nachbarn ragen würde? Grundsätzlich müssen Nachbarn in Baden-Württemberg das dulden, erklärt Ottmar Wernicke vom Eigentümerverband Haus und Grund Württemberg. Doch es gibt Einschränkungen.

So darf laut baden-württembergischem Nachbarrecht die Außenwand eines an der Grundstücksgrenze stehenden Gebäudes grundsätzlich nur dann nachträglich gedämmt werden, wenn das Nachbargrundstück dadurch nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird. Das heißt, die Dämmung darf nicht mehr als 25 Zentimeter auf das Nachbargrundstück ragen. Der Hausbesitzer muss glaubhaft darlegen, dass eine vergleichbare Dämmung anders, etwa durch Maßnahmen im Hausinneren, nicht erreicht werden kann. Der Nachbar kann die Duldung auch dann verweigern, wenn die geplante Dämmung bereits zum Zeitpunkt des Hausbaus üblich war und somit auf dem Grundstück des Besitzers hätte vorgenommen werden können, heißt es im Gesetz.

Nachbarn steht Entschädigung zu

Wird die Sanierung vorgenommen, steht dem betroffenen Nachbarn per Gesetz eine finanzielle Entschädigung zu. „Es ist die Rede von einem angemessenen Ausgleich in Geld‘“, erklärt Wernicke. „Das ist ein absolut unbestimmter Rechtsbegriff.“ Dieser sei bislang nicht genauer definiert. Dem stimmt auch eine Sprecherin des Landesfinanzministeriums zu. Können sich die Betroffenen nicht über eine angemessene Entschädigung einigen, müsse dieser Wert im Streitfall von Gerichten geklärt werden, betont die Sprecherin.

Generell rät das Ministerium, frühzeitig mit den betroffenen Nachbarn ins Gespräch zu kommen. Denn die Festlegung der Angemessenheit sei zunächst Sache der Beteiligten. Eine Möglichkeit sei eine einmalige Abfindung. Es kann aber auch die Zahlung einer Überbaurente vereinbart werden. Diese ist jährlich vom jeweiligen Eigentümer des Grundstückes im Voraus zu entrichten, und zwar so lange, wie der Überbau in Form der Dämmung besteht – die Verpflichtung geht beim Verkauf des gedämmten Hauses auf die neuen Eigentümer über.

Zur Festsetzung der Höhe dieser Geldrente zieht die Rechtssprechung laut Ministerium den Verkehrswert der überbauten Fläche heran und errechnet auf dessen Grundlage einen Zinssatz, der in der Vergangenheit bei etwa 5 Prozent lag. Ein Rechenbeispiel: Bei einem 15 Meter breiten Grenzgebäude mit 20 Zentimetern aufgebrachter, grenzüberschreitender Wärmedämmung beträgt deren Grundfläche 3 Quadratmeter. Bei einem Grundstückswert von 400 Euro pro Quadratmeter beläuft sich die Summe auf 1200 Euro. Legt man als Liegenschaftszinssatz 4 Prozent zugrunde, so beträgt die zu zahlende Überbaurente 48 Euro im Jahr.

Schriftliche Vereinbarung sinnvoll

Können sich die Betroffenen auf einen Betrag einigen, sollte dieser in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden, empfiehlt die Sprecherin. „So ist der Inhalt auch gegenüber Dritten nachweisbar.“ Zudem rät die Sprecherin, die Vereinbarung im Grundbuch eintragen zu lassen, „wenn diese Vereinbarung in Art oder Höhe von den gesetzlichen Vorgaben abweicht“. Nur dann sei die Absprache auch im Falle eines Eigentümerwechsels für die neuen Eigentümer bindend.

Alles in allem ist Wernicke zufolge vor allem Kommunikation wichtig. „Es lohnt sich, vorab viel mit den Nachbarn zu reden und sie rechtzeitig zu informieren.“

Heidenheimer Experten über Stromausfälle Warum Photovoltaik allein auf dem Dach nicht autark macht

Heidenheim

Rechtslage in Bayern


Auch in Bayern müssen Nachbarn den Überbau ihres Grundstücks im Zuge einer Wärmedämmung dulden, solange die Benutzung ihres Grundstücks nicht oder nur geringfügig beeinträchtigt wird und ein vergleichbarer Effekt nicht auf andere Weise zu erreichen ist.

Das ist jeweils eine Einzelfallentscheidung. Wie dick die Dämmung ausfallen darf, war bereits Streitpunkt mehrerer Gerichtsverfahren. Ein einheitlicher Wert ist bislang jedoch nicht festgelegt.