Heidenheim / Silja Kummer Das Thema ist bundesweit bekannt, aber trotzdem nicht minder existenziell für viele Mieter der Vonovia in Heidenheim: Die Nebenkostenabrechnungen des Wohnungskonzerns sind hoch und steigen von Jahr zu Jahr.

Für die Mieter ist oft nicht nachvollziehbar, warum für bestimmte Posten Geld von ihnen verlangt wird oder wieso manche Kosten, die umgelegt werden, von Jahr zu Jahr steigen. Betroffen vom Ärger mit dem Vermieter sind Hartmut Maier und Frieda Wolf.

Die Namen der beiden Heidenheimer Vonovia-Mieter wurden von der Redaktion geändert, beide wollen nicht, dass sie für ihren Vermieter erkennbar sind.

„Abrechnung stimmt hinten und vorne nicht“

Sie sind aufgebracht über ihre Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017, die sie von der Vonovia erhalten haben. Beide sollen Nachzahlungen leisten, „dabei stimmt die Abrechnung doch vorne und hinten nicht“, sagt Frieda Wolf.

Die Rentnerin nennt als Beispiel die Rechnung für die Heizung, die auf die Quadratmeter der Wohnung umgelegt berechnet wurde, „obwohl jeder Heizkörper einen Zähler hat“. Sie heize sehr sparsam, sagt die Frau – aber welchen Sinn hat dies, wenn die Heizkosten alleine an der Quadratmeterzahl bemessen werden?

Für fremden Sperrmüll zahlen?

Für die Rauchmelder, die der Vermieter verpflichtet ist zu installieren, wird eine monatliche Miete verlangt. Eine Sperrmüllumlage ist ebenfalls auf der Rechnung zu finden, „obwohl jeder in Heidenheim seinen Sperrmüll kostenlos abholen lassen kann“, sagt Hartmut Maier.

Er berichtet von einer Gasdruckprüfung in seiner Wohnung, für die die Firma umsonst anfuhr: Seit der Renovierung der Wohnungen in der Oststadt gebe es keine Gasheizung mehr. „Bezahlen soll ich diese Prüfung trotzdem“, ärgert er sich.

Beschwerden bei der Hotline

Die beiden Mieter sind kein Einzelfall, etliche Abrechnungen der Vonovia enthalten Posten, die entweder schwer erklärbar sind oder sich gegenüber dem Vorjahr plötzlich um das Zehnfache erhöht haben. Melden kann man sich als Mieter bei einer Hotline in Bochum, dort wird man angewiesen, Einsprüche gegen die Abrechnungen schriftlich zu schicken. Bis diese bearbeitet werden, können Monate vergehen.

„Wenn man eine Frage hat und nie eine Antwort darauf bekommt, das macht einen mürbe“, klagt Frieda Wolf. „Die Mitarbeiter, die man über die Hotline erreicht, sind alle geschult und haben ihre Richtlinien“, ist der Eindruck von Hartmut Maier. Er war schon Mieter, als die Wohnungen in Heidenheim noch der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GBH gehört haben.

„Die Betreuung war wirklich gut, als es noch das Büro am Wedelgraben gab“, erinnert er sich. Schlechter geworden sei die Situation für die Mieter schon, als die GBH an die Börse gegangen sei, meint er. Noch schlimmer wurde es nach dem Verkauf an die Gagfah. „Diese Unternehmen sind hauptsächlich ihren Aktionären verpflichtet“, sagt Maier.

Keine Daten für die Heizkörper

Bettina Benner, Pressesprecherin der Vonovia, bestätigt, dass die Heizkosten für manche Wohnungen nach Quadratmeter umgelegt wurden, obwohl die Heizkörper Zählern haben. „Bedauerlicherweise konnten durch den beauftragten Wärmemessdienstleister zum Abrechnungsstichtag nicht für alle unsere Wohnungen in Heidenheim die Verbrauchswerte vollständig ermittelt oder zur Verfügung gestellt werden“, so die Vonovia-Sprecherin. Jedoch stehe den Mietern in diesem Fall ein 15-prozentiges Kürzungsrecht bei den Heizkosten zu.

Die Sperrmüllumlage falle an, weil es vorkomme, dass nicht sämtlicher Sperrmüll von den Entsorgungsbetrieben mitgenommen oder Sperrmüll ohne Terminierung abgeladen werde. „In diesen Fällen sind Sonderbeauftragungen notwendig“, so Benner, deren Kosten die Vonovia auf alle Mieter umlege.

Dass die Kosten für die Pflege der Grünanlagen erheblich gestiegen ist, liege daran, dass im Abrechnungszeitraum 2016 aufgrund eines Systemfehlers nicht sämtliche Kosten dafür erfasst worden seien. „Daher haben wir 2016 geringere Kosten auf unsere Kunden umgelegt als tatsächlich angefallen sind.“ Im Abrechnungszeitraum 2017 seien die vollständigen Kosten auf die Mieter umgelegt worden. Die Miete für die Rauchwarnmelder werde ähnlich wie die Mietkosten für Warm- und Kaltwasserzähler auf die Mieter umgelegt.

„Selbstverständlich ist es unser Anspruch, Rückfragen zur Betriebs- und Heizkostenabrechnung schnellstmöglich zu beantworten“, meint Benner. Die Bearbeitung der Einsprüche sei aber auch deshalb zeitintensiv, weil man auf die Zuarbeit externer Dienstleister – etwa bei der Anforderung detaillierter Leistungsnachweise – angewiesen sei.

Ein „billiges Argument“

Einen Überblick über viele Neben- und Betriebskostenabrechnungen in Heidenheim hat Elli Nerz vom Mieterverein. Rund 700 Abrechnungen pro Jahr werden ihr zur Prüfung von Mitgliedern des Mietervereins vorgelegt, rund 80 Prozent davon kommen von der Vonovia, erzählt sie. Dass der Dienstleister der Vonovia die Zählerstände der Heizungsmesser nicht vorlegen konnte, hält sie für „ein billiges Argument“: Die Zähler würden die Zahlen ein ganzes Jahr lang speichern und könnten auch noch im Nachhinein abgerufen werden.

Zu den Sperrmüllkosten gebe es tatsächlich Gerichtsurteile, dass diese auf den Mieter umgelegt werden können. „Das gilt aber nicht, wenn es sich um extrem hohe Kosten handelt, dann muss der Vermieter andere Maßnahmen ergreifen“, sagt sie. Einen solchen Fall kenne sie aus dem Rembrandtweg. Bei den Rauchmeldern dürfe der Vermieter zwar die Wartungskosten, nicht aber die Miete für die Geräte auf den Mieter umlegen. „Wenn aus der Abrechnung nicht hervorgeht, um welche Kosten es sich handelt, reklamiere ich das“, meint sie.

Pauschal mehr Vorauszahlung

Was die Mieter oft nicht sehen würden, sei beispielsweise der Vermieter-Trick, die Heizkostenvorauszahlung pauschal jedes Jahr um 20 Prozent zu erhöhen. „Dann bekommen die Mieter natürlich eine Rückzahlung und lassen die restliche Abrechnung nicht mehr prüfen“, sagt Elli Nerz. Die Vonovia würde dies pauschal bei allen Mietern so machen. „Und mit dem Geld kann der Konzern dann zwei Jahre lang arbeiten“, meint sie. Eine Fehlerquelle sei auch der Wasserpreis, der oft viel zu hoch angesetzt werde. Wenn dieser nicht auf der Abrechnung ausgewiesen sei, müsste er selbst errechnet werden, um den Fehler zu erkennen.

„Es lohnt sich auf jeden Fall, mit der Nebenkostenabrechnung zum Mieterverein zu kommen“, sagt Elli Nerz. Sie gehe jedes Jahr zweimal auf Schulung, um auf dem Laufenden zu bleiben. „Ich sehe vieles auf den ersten Blick, was der Mieter gar nicht erkennt“, sagt sie. Für Nerz haben die oft fehlerhaften Abrechnungen der Vonovia, aber auch anderer Immobilienkonzerne, System: „Selbst wenn ein Drittel der Mieter reklamiert und Geld zurückbekommt, haben zwei Drittel die überhöhten Kosten bezahlt“, sagt die Expertin.

Eine Milliarde Euro Gewinn

Die Vonovia machte 2018 einen Gewinn von rund einer Milliarde Euro. Laut einem Bericht des Nachrichtenmagazins Der Spiegel habe Deutschlands größter Wohnungskonzern im vergangenen Jahr mit dem Kauf der Buwog in Österreich und der Victoria Park in Schweden kräftig expandiert. Inzwischen verwaltet der Konzern fast 400 000 Wohnungen.

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