Heidenheim / Thomas Zeller Mieten, wohnen kaufen: In Mergelstetten sind Einfamilienhäuser seit 2009 um 71 Prozent teurer geworden. Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht – Experten sehen aber keine Immobilienblase.

Heidenheim hat zurzeit knapp 50.000 Einwohner. Doch es könnten offenbar auch deutlich mehr sein. Denn viele Menschen wollen zwar in der Stadt leben, finden aber keine Wohnungen oder Häuser. Aufgrund der hohen Nachfrage sind allein bei Eigentumswohnungen nach ersten Erkenntnissen der Stadtverwaltung die Preise im vergangenen Jahr um zehn Prozent gestiegen.

Verteuerten sich in den vergangenen Jahren besonders Wohnungen in den Großstädten, legen nach Zahlen des Maklerunternehmens Homeday nun vor allem die Mittelstädte nach. So befindet sich Heidenheim zumindest bei den Preissteigerungen für Wohneigentum auf einmal in einer Liga mit Berlin und München (jeweils + 10,2 Prozent). Je nach Lage müssen Käufer in der Stadt zwischen 2400 und 3100 Euro pro Quadratmeter einer Neubauwohnung zahlen. Das ist zwar weit weg von den 7000 Euro, die in München gezahlt werden müssen, aber schon in Sichtweite von Freiburger Preisen.

Der Hauptgrund für diese Entwicklung sei das zu geringe Wohnungsangebot in der Stadt, sind sich Experten einig. „Hier gibt es zurzeit so gut wie nichts für potenzielle Wohnungskäufer“, sagt Immobilienmakler Ulrich Grath, der auch Mitglied im Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückwerten ist. Die Verwaltung habe sich hier für einen Irrweg entschieden. In den nächsten Jahren sollen rund 500 Studentenwohnungen entstehen – nach seiner Ansicht viel zu viele. „Wir schaffen hier ein Überangebot, während Wohnungen für Familien mit Kindern fehlen.“

Doch ein Mangel existiert nicht nur bei den Eigentumswohnungen, sondern auch bei Häusern. Jedes Jahr wechseln zwischen 170 bis 210 Zwei-, Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser in der Stadt den Besitzer. Die Preise kannten in den vergangenen Jahren nur eine Richtung – nach oben. Schon in seinem letzten Bericht kam der Gutachterausschuss zu einem eher beunruhigenden Ergebnis. Über viele Jahre orientierte sich der Kaufwert einer Immobilie relativ nah am Verkehrswert. Seit einigen Jahren stimmt dieser Zusammenhang in Heidenheim nicht mehr: 2015 zahlten Käufer einer Immobilie einen Preis, der um 6,7 Prozent über dem Verkehrswert lag, 2016 sogar schon um 12,2 Prozent.

„Ich sehe dennoch keine generelle Immobilienblase in Heidenheim“, sagt Grath. Allerdings gebe es gerade im unteren Preissegment gewisse Übertreibungen. Bei Häusern bis zu 250.000 Euro liege die Nachfrage dreimal so hoch, wie das aktuelle Angebot. Hier sind die Preise am deutlichsten gestiegen. Das bestätigt auch Judith Kliemas, die als Maklerin für TWE Immobilien in Heidenheim arbeitet. „Ich sehe in bestimmten Segmenten schon eine gewisse Überhitzung.“ Einheimische würden sich die Angebote zurzeit sehr genau ansehen, während Auswärtige die aktuellen Preise akzeptierten. „Etliche Ulmer, denen die Stadt zu teuer geworden ist, haben zuletzt Immobilien in Heidenheim gekauft“, so Kliemas.

Bemerkbar machen sich diese Entwicklungen in den Stadtteilen auf unterschiedliche Art und Weise. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern hat sich in Mergelstetten am meisten getan. Hier stiegen die Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser von 2009 bis Oktober 2018 um fast 71 Prozent, gefolgt von der Kernstadt und Schnaitheim/Aufhausen. Nicht profitieren konnte dagegen Groß-/Kleinkuchen und Oggenhausen. Hier liegt der Preis in etwa auf dem Niveau von 2009. Allerdings sind in diesem Stadtteil aufgrund der geringeren Verkaufszahlen größere statistische Verzerrungen möglich. Trotz des starken Zuwachses in Mergelstetten, ist dieser Bereich noch weit vom Durchschnittspreis in der Kernstadt entfernt. Hier kostete ein Ein-/Zweifamilienhaus bis Oktober 2018 rund 311.082 Euro.

Doppel- und Reihenhäuser waren im vergangenen Jahr besonders in Schnaitheim/Aufhausen gefragt. Hier legten die Preise seit 2009 um rund 60 Prozent zu. Danach folgt Mergelstetten mit einem Plus von 46 Prozent. Hier sind solche Immobilien stadtweit mit durchschnittlich 234.444 Euro am teuersten.