In der vergangenen Woche sorgte der Immobilienkonzern Vonovia für Schlagzeilen. Das Unternehmen ist nicht nur der größte Vermieter Heidenheims, sondern auch Deutschlands und sogar Europas, sollte die Übernahme des bisherigen Konkurrenten „Deutsche Wohnen“ gelingen. Viele Mieter der 2800 Heidenheimer Vonovia-Wohnungen machen sich mittlerweile wieder Sorgen, ob dieser neue noch größere Konzern die Wohnkosten in Heidenheim weiter nach oben treiben könnte. Denn günstige Wohnungen bleiben in der Stadt und im Kreis Mangelware. Es ist also verständlich, dass dieses Thema auch den Oberbürgermeister-Wahlkampf erreicht hat und Kandidat Michael Salomo wieder den Aufbau einer stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft ins Gespräch bringt.

Heidenheim

Dabei hatte der Gemeinderat vor weniger als 20 Jahren eine komplett andere Richtung eingeschlagen, als er dem Wunsch der Aktionäre der vormals städtischen GBH entsprach und dem Verkauf an Investoren zustimmte und damit der Vonovia zu ihrer dominanten Rolle im Heidenheimer Wohnungsmarkt verhalf. Für viele Mieter verteuerten sich seither ihre Apartments deutlich. In Spitzenjahren stiegen ihre monatlichen Zahlungen sogar um einen zweistelligen Prozentsatz.

Mehr städtische Kontrolle auf dem Wohnungsmarkt

Es macht also durchaus Sinn, wenn die Stadt versucht wieder mehr Kontrolle über den Wohnungsmarkt zu erlangen. Ein Beispiel ist das Engagement einer Stadtwerke-Tochter im Heidenheimer Wohnungsbau. Diese Entwicklungen werden von der Vonovia aufmerksam beobachtet, auch in anderen Kommunen stieg zuletzt der Druck. Daraufhin zeigte sich der Konzern zuletzt kompromissbereit. In Frankfurt und Berlin vereinbarte das Unternehmen mit den Städten, dass bestehende Mieten für die kommenden drei Jahre maximal um ein Prozent jährlich erhöht werden dürfen.

Doch diese Vereinbarungen haben eine große Lücke. Denn die Vonovia steigert ihre Einnahmen vor allem dadurch, dass sie frei werdende Wohnungen saniert und dann deutlich teurer vermietet. Sichtbar wird das beispielsweise in der Heidenheimer Oststadt, wo die Kaltmieten nach der Sanierung mit einem Quadratmeter-Preis von 8,30 Euro starten. Ein weiterer Gewinntreiber in der Konzern-Bilanz sind die sogenannten genannten „Value Adds“. Dahinter verbergen sich allerlei haushaltsnahe Dienstleistungen, die auf der Nebenkostenrechnung zu finden sind. Die Vonovia hatte Aufgaben wie Gartenpflege oder den Hausmeister-Service in den vergangenen Jahren in eigene Tochtergesellschaften ausgelagert, gegen deren Preiserhöhungen Mieter wenig tun können. Trotzdem gab und gibt es um die Nebenkostenabrechnungen heftigen Streit. Bundesweit jeder zwanzigste Mieter der Vonovia beschwerte sich 2019 darüber. In Heidenheim soll dieser Wert nach Schätzungen des Mietervereins in diesem Zeitraum sogar noch viermal höher gewesen sein.

Individuelle Lösungen bei großen Mietsprüngen nötig

Natürlich sollen an dieser Stelle Sanierungen nicht generell infrage Frage gestellt werden. Manche Mieter zahlen gern mehr, wenn sie etwa einen neuen Balkon bekommen. Und dass Heizungs­erneuerungen und bessere Dämmungen angesichts des Klimawandels wichtig sind, ist ein Allgemeinplatz. Bei großen Mietsprüngen wie in der Vergangenheit muss die Vonovia ihren Mietern jedoch individuelle Lösungen anbieten, falls diese nicht mehr in der Lage sind, ihre modernisierten Wohnungen zu bezahlen.

Im Unterschied zu einem großen Immobilienkonzern, der Hunderte Millionen Euro an internationale Investoren ausschüttet, können Genossenschaften und kommunale Vermieter in diesem Segment anders agieren. Sie erzielen zwar auch Gewinne, aber eben nicht um jeden Preis. Stattdessen können auch soziale Belange berücksichtigt werden. Bei größeren Projekten, wie beispielsweise im Klein-Zürich-Areal, sollte die Liste der Investoren deshalb erweitert werden. Neben Privatleuten und Immobilienfirmen wäre durchaus noch Platz für kommunale oder genossenschaftliche Akteure. Das könnte zumindest mittelfristig den sozialen Wohnungsmarkt in Heidenheim entlasten.