Kreis Heidenheim / Philipp Hruschka Mieten, wohnen, kaufen: Der Markt im Landkreis variiert stark. Während etwa die Preise in Niederstotzingen weiter relativ hoch sind, kann man in Dischingen noch günstigere Grundstücke finden.

Ob auf dem Härtsfeld, der Gerstetter Alb oder im Bachtal, Immobilien stehen aktuell hoch im Kurs. Das gilt neben Heidenheim, Giengen und Herbrechtingen auch für den Rest des Landkreises, dennoch gibt es hier mitunter große Preisunterschiede. Für einen Gesamtüberblick bieten sich Immobilienportale im Internet sowie die Bodenrichtwerte der Gutachter aus den Gemeinden selbst an.

Vergleicht man etwa die offiziellen Richtwerte für Wohnbauten in den Hauptorten der Kreisgemeinden sowie Niederstotzingen miteinander, sieht das Ergebnis wie folgt aus: Nattheim und Königsbronn führen mit Maximalwerten von 150 Euro pro Quadratmeter die Tabelle an, dicht gefolgt von Niederstotzingen und Steinheim (je bis 140 Euro). Es folgen Hermaringen (bis 125 Euro), Sontheim/Brenz (bis 120 Euro) und Dischingen (bis 90 Euro). Von Gerstetten wurden dazu keine Zahlen veröffentlicht.

Ähnliche Werte finden sich auf einem der größten Immobilienportale in Deutschland, immobilienscout24.de. Die dort veröffentlichten Zahlen sind zwar nicht repräsentativ, dennoch können auch sie ein Indikator für Unterschiede zwischen den Gemeinden sein, entstehen sie doch aus allen über das Portal abgewickelten Käufen.

Wirft man hier einen Blick auf den durchschnittlichen Hauspreis, spiegelt sich im Wert für Dischingen (153 000 Euro) die stark ländlich geprägte Lage wieder. Währenddessen führt Niederstotzingen die Tabelle mit 261 000 Euro klar an, gefolgt von Königsbronn (242 000 Euro).

Bahnanbindung zu Ulm lässt die Preise steigen

Eine Erklärung dafür liefert Tabea Häcker, die als Immobilienberaterin bei der Kreissparkasse tätig ist: Die höheren Preise aus dem Großraum Ulm sorgen in Niederstotzingen für einen Preisanstieg. „Dies vor allem auch aufgrund der guten Bahnanbindung nach Ulm.“ Ähnliches gelte je nach Lage ebenso für Königsbronn, weiß Uwe Fink, ebenfalls Immobilienberater bei der Kreissparkasse. Hier steigen die Preise teilweise aufgrund des Preisdrucks aus Aalen und Oberkochen.

„Der Immobilienmarkt zeigt sich aktuell von seiner wildesten Seite“, bringt Mattias Dümcke, Geschäftsführer der Heidenheimer Treuhand, die Gesamtsituation auf den Punkt. „Die Leute sind aktuell bereit, sehr hohe Preise zu bezahlen.“ Dadurch werde es schwerer, Marktprognosen zu treffen. Uwe Fink sieht das ähnlich: „Ein Interessent, der für den Eigenbedarf sucht, denkt ganz anders beim Immobilienkauf. Wenn jemand schon einige Zeit auf der Suche war, bezahlt er schließlich mehr.“

Und solche Menschen gibt es aktuell viele auf dem Markt. Ist diese Situation auf dem Land noch stärker ausgeprägt? Nur bedingt, meint Fink. Seit fünf bis zehn Jahren gebe es verstärkt den Trend, vom Land in die Stadt zu ziehen. Wollten früher noch viele Menschen ein großes Grundstück auf dem Land haben, zeichne sich im Alltag des Maklers längst das Gegenteil ab: „Man möchte zentral wohnen, am besten in der Stadt, mit guter Infrastruktur.“

In der Stadt fehlen Alternativen

Hier sieht Mattias Dümcke das Problem für die Makler im Kreis. „Wir können Leuten, die aus den Gemeinden in die Stadt ziehen wollen, die Alternativen nicht bieten. Auch bei unseren Kunden spiegeln sich ganz klar demographische Entwicklungen wider.“ Ein gutes Beispiel dafür sei etwa Steinheim. Dort gebe es viele ältere Menschen, die ihr Haus gerne an junge Familien verkaufen würden. In der Stadt suchten diese die direkte Nähe zu wichtiger Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten oder Apotheken.

Doch die Objekte, die so eigentlich für die Interessenten auf dem Land zur Verfügung stehen würden, kommen nicht zum Verkauf: „Die Eigentümer können nicht raus, weil es in der Stadt keine bezahlbaren Alternativen gibt.“ Bei der Attraktivität stehe Steinheim, zusammen mit Nattheim, noch relativ gut da.

Bei niedrigen Zinsen wollen Eigentümer weniger verkaufen

Allgemein wollen viele Eigentümer aufgrund der niedrigen Zinsen nur ungern verkaufen. „Den Erlös zu einem niedrigen Zinssatz anzulegen ist für viele Leute keine Alternative. Also hält man erst einmal, was man hat“, so Häcker. Eine Situation, die sich eher weiter verschärfen wird, denn eine Erhöhung der Zinsen ist nicht in Sicht.

Zur Linderung ist es sinnvoll, wenn Städte und Gemeinden aktiv werden, so Dümcke: „Städte wie Gemeinden haben ganz klar einen Auftrag, nämlich Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen. Wenn man sich überlegt, dass bundesweit pro Jahr nur 0,7 Prozent des Bestands neu gebaut wird, dann weiß man eigentlich, dass das nicht funktionieren kann.“

Gemeinsame Immobilienbewertung im Landkreis

Für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sollen die Gutachterausschüsse sorgen. Neben den Bodenrichtwerten erstellen sie auch Verkehrswertgutachten. Als Sachverständige sind auch Mattias Dümcke, Uwe Fink und Tabea Häcker Mitglieder im Heidenheimer Ausschuss.
Bis 2020 sollen alle Gutachterausschüsse im Kreis zusammengelegt werden. Darüber entscheiden derzeit die Gemeinderäte, etwa die Hälfte hat bereits zugestimmt.
Das Ziel der Zusammenlegung ist es, die Fortschreibung der Bodenrichtwerte insgesamt besser nachvollziehbar zu machen, erklärt Andrea Nußbaum, Leiterin des Fachbereichs Stadtentwicklung, Umwelt und Vermessung im Rathaus. Die geringere Zahl an Kaufverträgen auf dem Land führt zu einer teils dünnen Datenlage. Der Gesetzgeber verlangt Abhilfe.