Heidenheim / Andreas Uitz Mieten, wohnen, kaufen: Auf dem Gelände des ehemaligen Klein Zürich im Haintal soll ein neues Stadtviertel entstehen. Um hier möglichst vielfältige Bauformen umzusetzen, beschreitet die Stadt ganz neue Wege

Warum sollte, was in Tübingen, Freiburg und Kirchheim klappt, nicht auch in Heidenheim funktionieren? Das dachten sich Oberbürgermeister Bernhard Ilg und Verantwortliche in der Stadtverwaltung in Bezug auf die Bebauung des ehemaligen Klein-Zürich-Areals an der Giengener Straße. Das liegt schon seit mehr als zwölf Jahren brach und in Zeiten knapper Bauplätze und Wohnungen will man hier etwas völlig Neues wagen.

Ein ganz neues Wohnquartier soll hier und auf der gegenüberliegenden Straßenseite entstehen, wo heute noch das Integrationszentrum steht. Aber der Gemeinderat hat beschlossen, hier nicht einfach ein Baugebiet mit einzelnen Bauplätzen auszuweisen oder eine Wohnbebauung à la Ploucquet-Areal zu planen, sondern eine Mischung aus allen bekannten und in Heidenheim teils noch wenig verbreiteten Wohnformen zu versuchen.

Durschmischung gewünscht

Der Siegerentwurf eines städtebaulichen Ideenwettbewerbs, der im Sommer 2017 ermittelt wurde, schlägt genau diese Art Durchmischung vor. Doch wie kann dieses Ziel erreicht werden? Wie schafft man es, private Bauherren, Investoren, Wohnungsbaugesellschaften und Organisationen unter einen Hut zu bringen?

Die Lösung dafür haben die beiden Tübinger Architekten Thomas Gauggel und Matthias Gütschow. Sie haben bereits in Tübingen und Freiburg ähnliche Vorhaben begleitet und sind ebenso wie OB Ilg der Überzeugung, dass das auch in Heidenheim funktionieren kann. „Wir wollen im Haintal ein neues, großes und schönes Wohngebiet schaffen“, so Ilg. Man sei sich bewusst, dass das Areal keine 1A-Lage sei, und das zwinge zu kreativen Baumaßnahmen. „Wir wollen hier möglichst viele Zielgruppen erreichen und ein möglichst durchmischtes Wohnumfeld schaffen“, betont Ilg. Dazu gehört auch, dass etwa 20 Prozent der hier entstehenden Wohnungen mietpreisgebunden sein sollen, also auch für sozial schwächere Menschen erschwinglich. Rund fünf Hektar umfasst das Gelände insgesamt, ist es fertiggestellt, könnten hier rund 800 Menschen leben.

Kleinteilig, lebendig, gemischt

Dort soll ein urbanes Stadtquartier entstehen – kleinteilig, lebendig, gemischt, und keine Siedlung“, erklärt Architekt Thomas Gauggel. Genauso bunt durchmischt wie die Gebäude die hier entstehen, sollen auch die künftigen Bewohner des Quartiers sein. „Die Nutzer sollen deshalb gleich von Anfang an in die Planungen mit einbezogen werden, und indem die unterschiedlichsten Akteure beteiligt sind, kann eine sehr hohe Akzeptanz und Identifikation mit dem Gebiet entstehen“, so Gauggel.

Gedacht ist an eine durchmischte Bebauung, wobei der Großteil mehrgeschossig, allerdings nicht höher als vierstöckig sein soll. Auf dem Areal können Einfamilien-Stadthäuser ebenso entstehen wie Doppel- und Mehrfamilienhäuser. Auch größer Komplexe, etwa mit Mietwohnungen, Apartments oder Einrichtungen für Behinderte oder Senioren sind möglich. Wichtig ist den Planern, dass es auf dem ganzen Areal eine Durchmischung gibt, also die unterschiedlichen Bau- und Wohnformen nicht auf bestimmte Bereiche konzentriert werden. Außerdem sollen öffentliche lebendige Räume mit hoher Aufenthaltsqualität ebenso entstehen wie private, aber öffentlich zugängliche Innenhöfe, die Gemeinschaftliches Leben möglich machen. „Es soll hier eine sehr hohe Lebensqualität, auch für Kinder geschaffen werden. Letztendlich zeigt das Modell auch die Pluralisierung der Gesellschaft“, so die Vision des Architekten Matthias Gütschow.

Individuelle Möglichkeiten

Zwar wird es für das Gelände einen Bebauungsplan geben, doch sollen Bauherren die Möglichkeit haben, möglichst individuell und nach ihren Bedürfnissen zu planen und zu bauen. Das soll durch ein neues Verfahren ermöglicht werden, das es so in Heidenheim noch nicht gab. Ziel dabei ist, möglichst viel Individualität zu ermöglichen, da unterschiedliche Akteure am Werk sind.

Beginnen soll alles damit, dass sich Interessenten mit einem Bauprojekt bewerben können. Diese Bewerbung erfordert jedoch noch keine detaillierte Planung, sondern soll im Wesentlichen eine schriftliche Begründung sein, wer, wo, was, wie und warum bauen will. Zwar gibt es zu diesem Zeitpunkt schon einen Bebauungsplan, Grundstücke sind auf diesem jedoch noch nicht ausgewiesen. So haben die Interessenten die Möglichkeit, einen von ihnen präferierten Bereich zu nennen, können sich jedoch keinen Bauplatz aussuchen.

Eine Kommission soll dann die Bewerbungen sichten, bewerten und einordnen. Bewerbungen, die sich in irgendeiner Form abheben, werden bevorzugt, doch die Kriterien müssen noch festgelegt werden. Das Besondere ist, dass sämtliche Bewerber, also Privatleute ebenso wie Investoren, Bauträger und Einrichtungen absolut gleich behandelt werden sollen. Lediglich die Kreativität der Vorschläge und das Zusammenspiel mit dem großen Ganzen soll Ausschlag dafür geben, wer einen Bauplatz erhält.

Welcher Nutzen fürs Quartier?

„Die Kommission wählt dann die besten Vorschläge aus und versucht, alles zusammenzupuzzeln, so dass alles zum Konzept passt“, sagt Gauggel. Bei der Definition von inhaltlichen Kriterien für die Grundstücksvergabe soll auch eine Rolle spielen, welchen Nutzen das Projekt für die Quartiers- oder Stadtgesellschaft hat.

Wichtig ist bei dem Verfahren, dass den Interessierten vorab keine Planungskosten entstehen. Steht fest, wer die Gewinner sind, haben diese die Möglichkeit, einen Bauplatz ganz nach ihren persönlichen Vorstellungen zu kaufen. Allerdings erst, wenn sie einen Bauantrag gestellt haben. Dadurch wird sichergestellt, dass auch tatsächlich das gebaut wird, womit sich die Interessierten im Verfahren beworben haben.

Um alle gleich zu behandeln, werden die Quadratmeterpreise vom städtischen Gutachterausschuss festgelegt. Damit soll verhindert werden, dass Investoren private Bauherren oder Baugemeinschaften ausstechen können. Dass das gewählte Verfahren deutlich aufwendiger für die Verwaltung sein wird, ist Ilg durchaus bewusst, doch das will er in Kauf nehmen. Noch gibt es keinen Zeitplan für das Verfahren. „Wir werden uns Zeit lassen und uns alle Bewerbungen sehr genau anschauen, aber das muss auch sein, wenn wir hier etwas ganz Besonderes und Neues schaffen wollen“, sagt Ilg.

Stadtverwaltung will die Bürger informieren

Am Hardtwald soll das neue Viertel heißen, das Gelände ist vielen noch als Klein Zürich bekannt. Hier standen früher Wohnblocks in Einfach-Bauweise.

Über die neuen Planungen für das Quartier will die Stadtverwaltung bei einer Bürgerinformation am Montag, 11. März, um 19 Uhr im Rathaus informieren. Derzeit läuft in der Verwaltung die Verfahrensvorbereitung, außerdem wird an der Erstellung des Bebauungsplans gearbeitet.

Dieser Plan soll noch in diesem Jahr fertiggestellt werden. Die weitere Vorgehensweise sieht vor, dass sich Interessenten im Jahr 2020 mir ihren Projekten bewerben können.

Läuft alles nach Plan, sollen 2020 auch die Entscheidungen fallen, mit einem Baubeginn ist dann 2021 zu rechnen.